多物业管理民用建筑火灾自动报警系统设计

大型综合民用建筑的建设方或者运营方为了迎合多方的需求和追求利润多样化，常常提出全业态的概念，力争全年龄段、全行业的人都能在该建筑中得到全周期、一站式的功能需求和服务。

一个典型的商业办公综合体项目，一般会有地下车库、商业裙房、塔楼（办公楼/酒店/公寓）等，在该类型项目中可能还会零星分布几栋独立的办公楼专门用作孵化器或者创意办公等。这类综合体项目在管理模式上，一般又会有可售部分、自持部分、第三方全权托管等物业类型。

该类型建筑一般具有体量大、业态多、物业管理多样化等特点，在进行火灾自动报警系统设计时，除严格按照国家、地方、行业等相关的现行标准、规范进行设计外，往往还需要同时考虑建筑形态分布、业态类型以及物业管理划分等因素。如：建筑用地过于狭长，须考虑信号传输距离和管理人员响应时间等因素；业态多且复杂，须考虑特殊业态对火灾自动报警系统的特殊要求；多个物业管理以及多家物业管理界面有交叉，须考虑设置多个消防控制室及设计合理的报警区域及联动控制逻辑等。

本文将重点对存在多个物业管理的大型综合民用建筑的特点进行分析，合理选择火灾自动报警系统形式，使火灾自动报警系统跟建筑特点和物业划分相适应，做到安全可靠、经济合理、权责分明，在预防和减少火灾危害、保护人身和财产安全等方面发挥科学、有效的作用。

火灾自动报警系统的设置和报警形式的选择

火灾自动报警系统设计的前置条件，应首先按GB 50016-2014《建筑设计防火规范》（2018年版）第8.4节相关规定判断是否需要设置。

需要设置火灾自动报警系统的，应按GB 50116-2013《火灾自动报警系统设计规范》（以下简称《报警规范》）的规定，确定合理的报警形式。

《报警规范》中有以下3种报警形式：区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统。需要说明的是：

　　a.选择集中报警系统或控制中心报警系统的保护对象，均应设置消防控制室。

　　b.规范及对应条文解释中有关集中报警系统的描述“只设置一台具有集中控制功能的火灾报警控制器和消防联动控制器”和“由于系统容量限制而设置了多个起集中作用的火灾报警控制器”提到火灾报警控制器（含联动型）的设置数量，设计中不能简单理解为凡是设置多于一台火灾报警控制器含联动型的系统就是控制中心报警系统。

　　c.集中报警系统中规定的“一台具有集中控制功能的火灾报警控制器和消防联动控制器”是集中报警系统的最小组成，实际设计中可以选用火灾报警控制器和消防联动控制器组合。“集中控制”和“集中作用”应理解为一个起集中控制作用的系统平台，报警信息、联动信息、确认信息等能通过一套设备集中统一处理、显示、传输和手动操作的，即视为一个系统平台。

多管理业态民用建筑中火灾自动报警系统设计原则和设计要点

电气设计师在进行该类项目的火灾自动报警系统设计时，如果仅仅考虑满足相关规范和标准中的技术要求，而不考虑物业管理需求，那么该系统的设计就有瑕疵，在以后的安装、调试、系统维护以及消防安全管理等方面会存在火灾自动报警及联动控制逻辑混乱、管理权责不明等技术缺陷和安全隐患。

因此，该类型建筑在进行火灾自动报警系统设计时，应同时把物业管理界面划分等作为重要的设计依据，并应提醒本项目暖通专业和给排水专业设计师共同关注物业管理划分的情形，以便在火灾自动报警系统对防排烟系统、消防水系统等进行联动设计时，确保报警信号传输和联动控制逻辑与物业管理划分的范围一致。

本文讨论的该类型民用建筑，因规模大、建设分期等特征，又因存在多家物业管理划分等因素，按规范要求应设置多个集中报警系统，故采用控制中心报警形式，消防控制室可根据工程实际设置一处或者多处。

下面以某项目为例，详细阐述多物业管理民用建筑中火灾报警系统设计应关注的设计原则和设计要点。

　项目概况

　　该项目占地3.6万m2，总建筑面积20万m2，建筑高度185 m，其中地上12.4万m2，地下7.6万m2；地下2层，地上1~6层为裙房、7~42层为塔楼（其中含3个避难层）；地下室主要功能为商业配套、物业管理用房、车库，裙房主要功能为商业、物业管理用房，塔楼主要功能为办公、避难区。

　◎设计输入条件的确定

　　设计开始前须收集的前置输入条件分为两类：一类是外部条件，主要是指业态分布及物业划分；一类是内部条件，主要是指根据外部输入条件，内部各专业在建筑平面、防排烟系统、消防水系统等各系统设计方案和平面图的具体体现。

　　a.外部输入条件

　　物业管理划分为2家：地下室和商业裙房为某商业管理公司管理（下称物业A），自持；办公塔楼、办公塔楼竖向交通核心筒及一层大堂等为当地政府回购自用管理（下称物业B）。具体的物业划分界面比较复杂，图1为物业划分示意图。

　　图1中：A1为物业A消控室（主控室，设置在1层）；B1为物业B消控室（分控室，设置在1层）；C为消防水泵房（物业A和物业B消防水泵房合用，消防水系统分设，设置在B1层）；D为机电系统设计与物业管理划分交叉区域（物业B管理范围为外轮廓投影范围标高±0.000以下层）。

　　b.内部输入条件

　　参与设计的各相关专业根据外部输入条件进行综合分析，确定合理的系统方案，并征得建设方、各物业管理方的确认。该项目各专业讨论确定的设计原则如下：

　　a.建筑专业：不同物业管理划分界面原则上以建筑防火分区物理隔断为主。

　　b.给排水专业：消防水系统原则上按两家物业分别设置两套独立的消防水系统，但系统设备共用消防水泵房和消防水池，消防水泵房和消防水池设置在物业A管辖范围。

　　c.暖通专业：防排烟系统原则上按防火分区设置，同时兼顾消防水系统设计范围以及物业管理划分界面。

　　d.电气专业：两个物业分别设置相对独立的变配电系统（分别称为物业A变电所和物业B变电所），消防设备和非消防设备供电可遵循物业划分和就近供电原则，但非消防设备电源联动切除设计以及应急照明和疏散指示系统联动控制设计，应与其他消防设备的服务范围一致。

　　因机电系统的特点，无法做到完全与建筑专业的物业划分界面一致或严格做到一致的话，系统设计将不再经济合理，所以机电系统的设计不可避免地存在物业管理交叉问题。

　◎消防系统主机房选址

　　该项目因物业B仅管理塔楼及对应投影范围内较小范围的地下室，地下部分无设置单独消防水泵房的条件，故为物业B服务的消防水系统虽独立设置，但消防水泵房与物业A合用，设置在物业A范围内。

　　该项目因管理方要求，消防控制室按物业管理划分情况分别独立设置，管理权则尽量分开，所以在物业A和物业B管理范围内分别设置消防控制室，因合用的消防水泵房位于物业A管理范围内，所有确定物业A范围内的消防控制室为主控室。

　　消防控制室选址的其他要求按规范相关规定，在此不再赘述。

　◎火灾自动报警系统的设计分析

　　报警系统报警信号与联动控制对应一致原则

　　该原则分两个方面：一是联动控制触发信号应与对应联动控制设备的服务范围一致，称为报警和联动的范围一致；二是联动控制触发信号与联动控制指令应由同一个集中报警系统的火灾报警控制器接收和发出，称为信号处理与控制指令发出的系统一致。

　　报警和联动范围一致原则应在设计之初通过专业间协调确定，也就是消防水系统、防排烟系统、消防应急照明和疏散指示系统、火灾自动报警系统等系统覆盖范围应一致。

　　表1列明了本示例项目各消防系统的覆盖范围以及各系统对应的状态信息、报警信息处理与控制对应的消防控制室。

　　信号处理与控制指令发出的系统一致原则体现在报警区域划分、报警回路划分以及联动控制逻辑编程等方面，应确保一条报警信号作为联动控制触发信号只交由一套集中报警系统的火灾报警控制器判断处理并执行联动控制，避免同一报警区域的报警信号由多台火灾报警控制器同时处理响应，更应避免多个消控室之间的火灾报警控制器出现同时联动控制一台消防设备的情况。

　　跨物业管辖范围的机房与对应服务范围的火灾自动报警系统设计“一致统一”原则

　　该“一致统一”原则是上述“报警系统报警信号与联动控制对应一致原则”的特殊情况。表2列明了本示例项目典型的消防设备机房中的报警信息、机房内各系统的状态信息和联动控制信号等与各个消防控制室的逻辑对应关系。

　　表2中消防水泵房为物业A和物业B两个不同管理业态的共用消防水泵房（共用空间，消防水系统分别独立设置），该机房内的消防电话分机应与各消控室内的消防电话主机对应分别设置，消防水池液位信号也应按消防水系统各自独立的原则分别传至各消控室，各消防水系统相关的联动信号、反馈信号、消防泵的直启线等按表2不再赘述。该机房内设置的火灾探测器的报警信号按上述“报警系统内报警信号与联动控制对应一致原则”传至主消控室即可。

　　表2中服务物业B中1层大堂的B1层排烟机房坐落在物业A的管辖范围，该机房受物业A消防系统的覆盖和保护。经分析，该机房在火灾自动报警系统设计时有两种设计方案：

　　a.方案1：该机房内的火灾探测器、设备联动及反馈信号、消防备用照明等均遵循“报警系统报警信号与联动控制对应一致原则”统一接至物业B分消控室，由分消控室判断做出该机房内消防设备的联动控制指令，同时该机房内的报警信息传至主消控室，由主消控室判断做出对该机房区域进行保护消防设备的联动控制指令。

　　b.方案2：该机房内所有消防设施及信号均接至物业A主消控室，同时该机房消防设备所服务的大堂区域的火灾探测器及排烟设备的联动控制及反馈信号亦应同步接至物业A主消控室，统一由主消控室判断做出与该机房相关的所有对应消防设备的联动控制指令。

　　其他需要特别说明的事项：《报警规范》中规定的应急广播系统、防火门监控系统等其他火灾报警系统的设计原则可参照本文上述阐明原则实施。

　　《报警规范》规定的“消防联动控制器应具有切断火灾区域及相关区域的非消防电源的功能”，条文中的“相关区域”在设计中一般理解为火灾区域的相邻楼层或相邻防火分区，本项目中切断火灾区域的非消防电源无疑义，但在物业划分交接区域发生火灾时，相邻区域涉及跨物业管理（跨消控室服务范围）的，须由主消控室相应的消防联动控制器发出切断该区域非消防电源的联动控制信号，这在报警系统编程调试阶段予以实现。

　◎火灾自动报警系统的设计要点梳理及平面表达

　　各个消控室之间以及消控室与消防水泵房之间需要传输的信号线缆类型和数量较多，设计时应标注清楚并确定合理的敷设方式和路由规划。本文结合示例项目梳理了消控室之间以及各消控室与重要消防设备机房之间的主要信号传输类别，为类似项目的火灾自动报警系统设计以及平面图绘制提供参考。

　　图2梳理了主要机房之间与火灾自动报警系统设计相关的典型信号传输逻辑，更多复杂业态或更多物业管理模式项目均可参考。

　　图2中符号含义如下：a为机房内探测器报警信号；b为机房内消防报警电话；c为系统中各种阀门联控及反馈信号（1表示物业A消防水系统；2表示物业B消防水系统）；d为消防水池液位信号；e为消防设备直启线（1表示物业A消防水系统；2表示物业B消防水系统）；f为所有火灾自动报警信号和联动控制状态信息；g为消防安全管理信息；h为报警状态信息。

　　图2中仅表达了火灾自动报警系统设计中的典型信号类型，实际工程设计中，各个消防控制室内设置的消防控制室图形显示装置应能显示《报警规范》附录A规定的建筑物内设置的全部消防系统及相关设备的动态信息和附录B规定的消防安全管理信息，并应为远程监控系统预留接口，同时应具有向远程监控系统传输附录A和附录B规定的有关信息的功能。

结语

大型多物业管理民用建筑在进行火灾自动报警系统设计时，除严格按照国家、地方、行业等相关的现行标准、规范进行设计外，还应根据建筑形态分布、业态类型以及物业管理划分等因素确定合理的报警形式，并设置合理数量的消防控制室。

但实际的工程设计中，因各个机电系统的技术特点和成本因素，如果严格做到按物业管理界面划分很可能并不经济，所以就避免不了各个机电消防系统的设计与物业管理范围存在交叉。

多物业管理交叉范围内的消防安全，一方面是按本文所述尽量在系统设计阶段确保其合理性，还应确保后续消防安全管理的科学性。

多物业管理交叉范围的消防安全管理应由多个物业管理方按《中华人民共和国消防法》及地方政府相应的法规、规章的规定，共同确定管理交叉区域的消防安全管理的主体职责方，制定详细的消防安全管理办法，约定和规范使用方和管理人的履责行为，确保消防安全无盲区，保障生命、财产安全。